Текст книги "Покупка и размен квартиры"

Автор книги: Дарья Гусятникова

сообщить о нарушении

Текущая страница: 3 (всего у книги 11 страниц)

Передача объекта долевого строительства

Следующим по значимости после процедуры заключения договора участия в долевом строительстве является передача объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом законодательством установлено обязательное условие: на момент приема-передачи объекта долевого строительства застройщик должен уже иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим первое, что необходимо проверить перед приемом объекта долевого строительства, – это наличие такого разрешения. В случае его отсутствия, даже если объект долевого строительства полностью готов и отвечает всем установленным требованиям, его передача будет незаконна.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В законе предусмотрена специальная процедура порядка передачи объекта долевого строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В случае если Вы по каким-либо причинам недовольны объектом долевого строительства, который Вам пытается передать застройщик (например, не выполнены все необходимые работы или выполнены некачественно и т. п.), Вы вправе до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в Законе, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Однако если с Вашей стороны не поступило к застройщику каких-либо претензий, но тем не менее Вы по каким-либо причинам уклоняетесь от приема объекта долевого строительства, то застройщик также имеет определенные права.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением вышеназванного случая, когда работы выполнены ненадлежащим образом) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

При этом необходимо обратить внимание, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, если после составления одностороннего акта передачи произошел пожар и квартире был причинен ущерб, то застройщик уже не будет нести за это ответственности и не обязан возмещать вред.

Но при этом такой односторонний акт будет законным только в том случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства направленного ему сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В отдельных случаях застройщик, обнаружив, что Вы произвели в принадлежащей Вам квартире определенные действия (например, «утопили» трубу, перенесли перегородку и т. п.), может вести речь об изменении с Вашей стороны проекта и требовать от Вас приведения квартиры в первоначальный вид. Конечно, вряд ли Вы будете являться единственным дольщиком, который произвел какие-либо действия, направленные на улучшение, с Вашей точки зрения, жилищных условий в еще не переданной Вам квартире. Но, возможно, именно Вы чем-то «обидели» застройщика и он решил Вам тоже «создать проблемы». Требования застройщика в данном случае будут обоснованными лишь в том случае, если он докажет, что: во-первых, указанные отклонения действительно могут повлиять на качество строительных работ, а во-вторых, что они произведены по Вашей вине. Принимая во внимание, что квартира Вам еще не передана и все работы согласно договору в ней должен вести застройщик, ему будет очень трудно доказать, что именно Вы, а не другие лица (доступ которых на этапе строительства практически не ограничен) совершили указанные отклонения от проекта. Поэтому, если Вы получили такое требование от «обиженного» застройщика, не пугайтесь – скорее всего, Вы сможете отстоять свои интересы без каких-либо потерь.

Расторжение договора

Приобретение квартиры в строящемся доме – чаще всего не случайная покупка, поэтому добровольный отказ от договора скорее исключение, чем правило. Но ситуации бывают разные и в некоторых из них действительно выгоднее расторгнуть договор со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с этим возможны следующие варианты расторжения договора.

1. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, которые предусмотрены в случае совершения им работ ненадлежащего качества;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, возложенных на него законодательством в случае прекращения поручительства или изменения его условий;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

2. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Последствия расторжения договора по вышеназванным обстоятельствам следующие. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в первом варианте, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным во втором варианте, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора, обязан:

1) возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора;

2) уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения договора по инициативе застройщика возможен в следующих случаях:

1) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

2) если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

При наличии хотя бы одного из указанных оснований застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по вышеуказанным основаниям застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного выше срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной законом или договором, не допускается.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Уступка прав требований по договору

Нередко после заключения договора участия в долевом строительстве гражданином по каким-либо причинам принимается решение о необходимости передачи своей доли на возмездной основе третьему лицу. То есть речь идет об уступке участником долевого строительства прав требований по договору.

Такая уступка прав допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Только после уплаты первым участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

2. Только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств по договору

Разумеется, каждая из сторон договора хочет, чтобы другая сторона выполнила взятые на себя обязательства в полном размере и в установленный срок. Законодателем установлены следующие критерии определения исполнения сторонами обязательств:

обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Принимая во внимание, что все еще нередки случаи обмана и мошенничества на рынке строящегося жилья, законодателем предусмотрены определенные способы обеспечения исполнения обязательств по договору.

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог или поручительство.

Указанными способами обеспечивается:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Залог. Возможно несколько вариантов обеспечения обязательств застройщика путем залога принадлежащего ему имущества.

1. Если Вы решили выступить одним из участников долевого строительства на самой начальной его стадии. В этом случае в целях обеспечения обязательств застройщика предметом залога будет выступать земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, и принадлежащий застройщику на праве собственности, или в залог передается право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. В случае, когда застройщик решил зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства. Но при этом следует иметь в виду, что если возникли обстоятельства, позволяющие усомниться в «честности» застройщика, то Вы, как и любой другой участник долевого строительства, вправе выступить с требованием об обязании застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке. 3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Но если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество (земельный участок, объект незавершенного строительства или непосредственно жилые (нежилые) помещения) уже были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем вышеуказанного имущества является банк;

2) от залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном законом.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

В таких случаях застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поручительство. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве. В случае прекращения поручительства до истечения указанного выше срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.

В случае нарушения поручителем указанной выше обязанности, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору.